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Tout savoir sur la location

Louer un logement est un acte courant mais qui, pour être réussi, réclame information et discernement. De la recherche du logement jusqu’à la signature du contrat de location, le processus locatif comporte un certain nombre d’étapes incontournables, encadrées par une réglementation en permanente évolution.

La location d’un bien immobilier peut prendre diverses formes : location de longue ou courte durée, location saisonnière, colocation voire sous-location, location étudiante, appartements et studios meublés. Selon qu’il s’agit de la location d’un logement meublé ou vacant, la législation applicable peut différer.

Processus de location, du projet à l’emménagement :

  • Vous recherchez un bien à louer (annonces, agences, visites).
  • Vous trouvez la location qui vous convient.
  • Vous déposez votre dossier de candidature, comprenant le dossier de cautionnement.
  • Vous signez le contrat de location.
  • Vous faites l’état des lieux d’entrée.
  • Vous payez votre premier loyer et versez le dépôt de garantie.

Guide de la location, lois, règles et définitions :

Le contrat de location ou contrat de bail : rédigé selon le contrat type instauré par la loi ALUR (modèle téléchargeable), il rappelle les droits et les devoirs du locataire/preneur et du propriétaire/bailleur ; il définit les conditions et la durée du bail, les jouissances et servitudes ; il fixe le montant du loyer, du dépôt de garantie, des charges locatives ; il définit les échéances, les modalités de paiement et les règles de révision annuelle du loyer.

Les baux d’habitation sont soumis à la loi du 6 juillet 1989 (loi n° 89-462), laquelle stipule que « le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail » (article 17).

Dès lors que le logement loué constitue la résidence principale du locataire, la durée du bail est, le plus généralement, de trois ans pour les locations vides et d’un an pour le meublé. Passé le délai fixé, le bail se voit tacitement reconduit, pour la même durée, aux mêmes conditions.

La caution de location : c’est la garantie externe demandée par le bailleur. Une tierce personne s’engage par écrit à régler le loyer et/ou les charges, en cas de défaut de paiement du locataire. Un contrat de cautionnement est signé entre la caution et le bailleur.

L’état des lieux : constat bilatéral établi à l’amiable au moment de la remise des clés. Le preneur et le bailleur déterminent ensemble les caractéristiques et l’état du logement loué. Chaque élément est apprécié et noté avec précision, afin d’éviter tout litige en fin de bail. Le document établi est signé par les deux parties et joint au contrat de location. Le locataire dispose d’un « droit de rectification » sous un délai de 10 jours. Seul l’état des lieux d’entrée peut être modifié ou complété (« loi Macron »).

Le dépôt de garantie : versement à titre de dépôt effectué par le locataire en début de bail et constituant une garantie pour le bailleur. Le montant du dépôt est plafonné à deux mois de loyer hors charges. La somme déposée est récupérable, pour tout ou partie, en fonction du niveau de concordance entre l’état des lieux d’entrée et l’état de sortie. Pour la location vide comme pour la location meublée, le délai de restitution du dépôt de garantie est réduit à un mois, à la condition que l’état des lieux de sortie montre que le logement est rendu en bon état par le locataire en fin de bail (« loi Macron »).

Les diagnostics immobiliers : dans le cadre de la location, l’établissement d’un dossier de diagnostic technique est obligatoire. Le locataire est ainsi clairement informé de la performance énergétique du bien loué ainsi que des éventuelles carences ou dysfonctionnements le rendant non conforme à l’usage d’habitation ou présentant des risques pour la santé ou la sécurité.

Le loyer : durant toute la durée du bail, l’augmentation annuelle du loyer ne peut pas dépasser la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).

Les charges locatives (ou « charges récupérables ») : les charges imputables au locataire, en supplément de son loyer, sont définies dans le contrat de location. Le montant appelé mensuellement est soit calculé sur la base des charges réelles, soit fixé de façon forfaitaire.

La « Loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques » dite « loi Macron » :  publiée le 7 août 2015, elle a notamment pour objectif de clarifier la loi ALUR (dite « Duflot ») de 2014 et de « renforcer la sécurité juridique » des propriétaires et locataires dans le cadre de la location vide ou meublée à usage de résidence principale. La loi tend également à uniformiser les règles régissant les deux formes de location.

Les obligations du bailleur : la « loi SRU » (Solidarité et Renouvellement Urbain) du 13 décembre 2000 impose à tout bailleur de délivrer à son locataire un logement « décent », au sens du Code Civil (article 1719). Le bailleur est garant du bon état d’usage du logement loué, lequel doit répondre aux normes d’habitabilité et par conséquent, ne présenter aucun des « risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Concernant la location meublée, s’ajoute l’obligation pour le propriétaire de fournir un mobilier « suffisant », autrement dit, permettant d’accomplir tous les actes de la vie courante.

Les obligations du locataire : le locataire se conforme aux règles figurant dans le contrat de location. Il procède au paiement mensuel de son loyer et des charges locatives, à terme d’avance, à la date d’échéance fixée.

La sous-location : avec l’accord du bailleur, le locataire peut passer un contrat de location avec un sous-locataire.

Le préavis de départ : le délai minimum de préavis est de trois mois pour la location nue et d’un mois pour la location meublée. Le locataire signifie officiellement son congé au bailleur par lettre en recommandé avec accusé de réception.

À noter : la « loi Macron » réduit à un mois le délai de préavis pour les locataires d’un logement loué vide et situé en « zone tendue ».